담보신탁
담보신탁이란?
현행 저당제도를 대신할 수 있는 선진담보기법으로 부동산소유자가 자신의 채무이행을 보장하기 위하여 소유권을 신탁회사에 이전하고
신탁회사로부터 수익권증서를 교부 받아 그 수익권증서를 담보로 금융기관에서 대출을 받을 수 있는 제도이며, 현행 저당제도보다
신속하고 비용도 저렴합니다.
담보신탁의 구조도
담보신탁의 장점
- 부동산담보신탁은 담보제공자에게는 비용절감의 혜택을, 금융기관에게는 채권확보 및 담보관리의 편리성을 드립니다.
| 역할 | 일반형 토지신탁 |
|---|---|
|
부동산소유자 (채무자) |
|
|
채권기관 (대출기관) |
|
담보신탁의 제도와 저당제도의 비교
| 구분 | 담보신탁 | 저당제도 |
|---|---|---|
| 담보설정방식 | 신탁회사로 소유권이전 | 근저당권 설정 |
| 담보부동산 관리 | 신탁회사 관리 | 대출기관 관리 |
| 신규임대차, 후순위권리설정 | 배제 가능 | 배제 불가능 |
| 담보취득후 우선채권 발생 여부 | 신탁등기후 발생 불가 | 임금채권 발생가능 |
| 강제집행 방법 | 신탁회사 직접 공매 | 경매 |
| 강제처분 소요기간 | 단기 | 장기 |
| 강제집행절차 | 간편 | 복잡 |
| 강제집행 소요비용 | 적음 | 많음 |
| 부동산 처분가액 | 상대적 고가 | 저가 |
| 물상대위권 행사 | 사전압류 불필요 | 사전압류 필요 |
| 재산보전 처분 | 대상 아님 | 대상 |
| 채무자의 소요비용 | 적음 | 많음 |
담보신탁의 활용사례
-
복잡한 부동산을 신탁한 후 대출받는 경우
- 부동산소유자가 보유중인 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출을 받을 계획이었으나 담보부동산이 여러 곳에 산재해 있고 일부 부동산에는
복잡한 권리관계가 있어 담보로 인정받을 수 있을지 고민이었음.
- 신탁회사에 담보신탁 계약을 체결하여 복잡한 권리관계가 진행중인 부동산에 대한 적절한 조치를 취하고 각 부동산을 수탁하여 이를 근거를 신속히
수익권증서를 발급함으로써 부동산 소유자가 금융기관에서 쉽게 대출을 받을 수 있었음. -
적은 비용으로 적기에 대출받은 경우
- 부동산소유자가 긴급히 자금이 필요하여 금융기관으로부터 담보여신을 지원받을 계획이었으나 각 금융기관별 근저당설정등기절차에 따르는 비용이 많이
소요될 뿐만 아니라 무엇보다 시간이 촉박하여 적기에 자금을 지원받을 수 없는 위기에 처하였음.
- 신탁회사의 담보신탁 계약을 체결하여 신속히 등기절차를 완료하고 금융기관에 수익권증서를 발급하여 저렴한 비용으로 부동산 소유자가 필요한 시기에
대출을 받을 수 있게 되었음.